De vastgoedportefeuille omvat 353 objecten in eigendom. Hiervan bestaat ongeveer de helft uit onderwijsgebouwen. Naast deze objecten in eigendom worden ook nog 18 objecten gehuurd.

Het beleidskader wordt gevormd door de Kadernota Vastgoedbeleid Almere 2021. Een nieuwe Kadernota met een nieuw fundament voor de maatschappelijke, bedrijfseconomische en strategische afwegingen. In deze kadernota zijn ook de uitgangspunten opgenomen voor de verdere verduurzaming van ons vastgoed.

Om zich te houden op ontwikkelingen die van invloed zijn op de vastgoedportefeuille maken wij jaarlijks een Meerjaren Perspectief Vastgoed Almere (MPVA). Dit MPVA wordt voorafgaand aan de programmabegroting opgesteld.
We analyseren de gebouwen en brengen de plannen van huurders en gebruikers in kaart. Daarbij houden we zicht op belangrijke (beleidsmatige) trends en ontwikkelingen. Met behulp van dit MPVA zijn we in staat om te sturen op het behoud van de waarde van ons vastgoed voor de stad.

In de kadernota Vastgoedbeleid is vastgesteld dat het gemeentelijk vastgoed conditie gestuurd wordt onderhouden conform de NEN 2767.

Financiën

Om de kosten voor planmatig onderhoud te egaliseren wordt gewerkt met een tweetal voorzieningen voor planmatig onderhoud. Een voorziening wordt gebruikt voor gymzalen en tijdelijke onderwijshuisvesting. De andere wordt gebruikt voor maatschappelijk vastgoed, parkeren en overige gebouwen. De voorzieningen worden gevoed door dotaties.

In onderstaande tabel wordt het verloop van de voorziening planmatig onderhoud gymzalen en tijdelijke onderwijshuisvesting weergegeven.

 
In onderstaande tabel wordt het verloop van de voorziening planmatig onderhoud voor het maatschappelijk vastgoed, parkeren en de overige gebouwen weergegeven.  

Er wordt een krediet aangevraagd van € 5.784.000 voor de aanleg van zonnepanelen, het plaatsen van warmtepompen en het maken van een warmte/koude opslag in het stadhuis. De kapitaallasten, op basis van annuïtair afschrijven, worden gedekt door de berekende besparingen in energiekosten en SDE subsidie.

In het Stadhuis willen we investeren in een WKO (warmte/koude opslag) regeling. De totale investering bedraagt € 3,7 miljoen. Hiervan kan circa € 1 miljoen vanuit planmatig onderhoud betaald worden omdat een aantal koelmachines aan vervanging toe zijn. Door deze investering wordt ongeveer 145.000 kg CO2 per jaar bespaard wat evenveel is als circa 1.000 zonnepanelen.

Onderwijsgebouwen

In de Kadernota Vastgoedbeleid is opgeschreven dat het de ambitie van de gemeente is om haar vastgoed energieneutraal (ENG) te bouwen. Dit geldt ook voor de schoolgebouwen, die op dit moment worden gerealiseerd op het niveau van bijna energieneutraal (BENG). Om een schoolgebouw op het niveau van ENG te krijgen is € 150 per m2 extra nodig. Op dit moment is dit nog niet in de begroting geregeld. We verwachten in 2023, bij de programmabegroting 2024, met een uitgewerkt voorstel te komen.

Bij een aantal buurtcentra is de kwaliteit van de kozijnen zodanig slecht dat deze vervangen moeten worden. Deze kozijnen stammen uit de periode dat zogenaamd gevingerlast vurenhout werd voorgeschreven. De kosten van vervanging van deze kozijnen is niet meegenomen in het planmatig onderhoud. We vragen daarom een krediet aan van € 800.000 voor vervanging.

Om klimaatproblemen bij de Kunstlinie op te lossen is bij de programmabegroting 2022 een krediet toegekend. Voor de opdracht tot verbetering van het binnenklimaat Waterfoyer en muzieklokalen CKV in de Kunstlinie heeft een aanbesteding plaatsgevonden. De inschrijving overschrijdt het toegekende budget voor verbetering van het binnenklimaat ruimschoots. Gelet op de schaarste in de markt en de alsmaar stijgende prijzen is de verwachting dat een nieuwe aanbesteding geen lagere aanbieding oplevert. Om de verbetering van het binnenklimaat te kunnen realiseren is daarom aanvullend krediet nodig van € 486.000.

De leegstand in onze portefeuille bedraagt 4,2%. De leegstand heeft betrekking op: gebouw Alnovum (gedeeltelijk), Bivak 1, Voetnoot (gedeeltelijk), voormalige Popzaal (gedeeltelijk), brandweerkazerne Markerkant en enkele lokalen in voormalige noodscholen. Bij de berekening van dit percentage wordt onderwijshuisvesting buiten beschouwing gelaten omdat die valt onder de verantwoordelijkheid van de schoolbesturen. Ons vastgoed wordt goed gebruikt. Deze beperkte leegstand brengt wel met zich mee dat er slechts een beperkte mate van flexibiliteit is om nieuwe huisvestingsvragen op te vangen. Onze gebouwen staan nooit volledig leeg. Als het nodig is schakelen we een tijdelijke beheerder in.  

Het Alnovum zal worden verkocht via een tenderprocedure. De niet verhuurde Zwarte Toren wordt momenteel gebruikt als opvanglocatie voor vluchtelingen uit Oekraïne. De voorbereidingen voor de verkoop gaan op de achtergrond door. De feitelijke verkoop kan pas starten als de Zwarte Toren niet meer wordt gebruikt als opvanglocatie en leeg is. Omdat onbekend is wanneer verkoop wel kan plaatsvinden, ontstaat daarmee een risico dat de marktomstandigheden veranderd zijn. Deze kunnen van invloed zijn op de waarde van het pand of de interesse in koop van het pand.

Het voormalig politiebureau (Bivak) in Almere Haven is strategisch aangekocht. Onderzocht wordt op welke wijze dit gebouw het beste kan worden ingezet. Het pand staat niet echt leeg maar wordt via een leegstandsbeheerder druk gebruikt.

In de voormalige Popzaal heeft de huurder (casino) de huur voor een deel van het pand opgezegd.
We doen onderzoek naar een toekomstige bestemming van de leegstaande ruimten. Er zijn investeringen nodig om de leegstaande ruimten geschikt te maken voor verhuur. Het souterrain is tijdelijk geschikt gemaakt voor de opvang van vluchtelingen en wordt daarvoor nu ook ingezet.

De brandweerkazerne Markerkant in Almere Stad is door de ingebruikname van de kazerne in Almere Poort leeg komen te staan. Voor de kazerne Almere Stad wordt een nieuwe bestemming gezocht waarbij gedacht wordt als onderkomen voor broedplaatsen en informele werkmilieus. Ook dit pand wordt inmiddels ingezet als crisis noodopvanglocatie.

In een aantal panden voor tijdelijke onderwijshuisvesting zijn leegstaande lokalen te huren door maatschappelijke partners. Het aanbod wisselt door het jaar heen. Deze worden aangeboden bij een makelaar en op Makelpuntalmere.nl.

Verkoop van vastgoed is aan de orde als een pand leeg is gekomen en de afwegingen – zoals genoemd in de kadernota Vastgoedbeleid - zijn doorlopen. Als er geen reden meer is om het pand te behouden, dan wordt het pand verkocht. In de kadernota is vastgelegd dat gebouwen worden verkocht volgens de principes: transparant, openbaar en marktconform. Het kan voorkomen dat er zwaarwegende maatschappelijke- of beleidsbelangen spelen, die pleiten voor een andere keuze bij verkoop dan de hoogste prijs. De goedkeurende rol van de raad bij verkoop is nader vorm gegeven. Sinds 2014 wordt de lijst met potentiële verkooppanden jaarlijks bij de programmabegroting ter goedkeuring voorgelegd aan de raad. Afhankelijk van de marktomstandigheden komt verkoop al dan niet daadwerkelijk tot stand. Als de verkoop niet loopt, dan kan gekozen worden voor verhuur. Het pand verdwijnt dan in het volgende jaar van de geactualiseerde verkooplijst.

Het Alnovum zal worden verkocht via een tenderprocedure. De niet verhuurde Zwarte Toren wordt momenteel gebruikt als opvanglocatie voor vluchtelingen uit Oekraïne. De voorbereidingen voor de verkoop gaan op de achtergrond door. De feitelijke verkoop kan pas starten als de Zwarte Toren niet meer wordt gebruikt als opvanglocatie en leeg is.

Als gemeente zijn wij eigenaar van 6 parkeerplekken in de parkeergarage onder het woon/winkelcomplex De Marehof. Deze werden verhuurd. Omdat er geen huurders meer zijn, het bezit bij geen enkel gemeentelijk beleidsdoel past en er regelmatig vragen komen om een parkeerplek te mogen kopen, willen wij overgaan tot verkoop.

Sloop is aan de orde als een gebouw niet meer geschikt is voor (tijdelijk) hergebruik, te verouderd is, investeringen niet rendabel zijn en er geen belangstelling meer voor is. De volgende panden komen in aanmerking om op termijn gesloopt te worden als verhuur of verkoop geen optie meer is.

Het zogenaamde paalgebouw is niet meer nodig voor het huisvesten van leerlingen van het Oostvaarders College of andere leerlingen en kan daarom gesloopt worden. Er is een kleine kans dat dit gebouw misschien nog ingezet moet worden voor het geven van onderwijs aan Oekraïense leerlingen. We wachten met sloop totdat we zeker weten dat dit niet nodig is.