De effecten op het weerstandsvermogen

De stand van het harde weerstandsvermogen per 1 januari 2022 is € 88,4 miljoen, zoals vastgesteld in het MPGA 2022.

Bij het MPGA 2022 werd het vrij besteedbaar vermogen per 31 december 2021 bepaald op € 17 miljoen (voor belasting). Dit bedrag, ook wel "het resultaat van het grondbedrijf" genoemd, is na de vaststelling van het MPGA 2022 afgedragen aan de algemene dienst.

Op basis van de geprognosticeerde cijfers (kosten en opbrengsten) over de jaarschijf 2022, de begrote eindwaardes van de grondexploitatie per 1 januari 2023 en de herijkte risico’s is de verwachte winstneming over 2022 berekend. Deze geprognosticeerde winstneming bedraagt € 25,7 miljoen. Van deze winstneming blijft een deel voorzichtigheidshalve gereserveerd (grondexploitaties met een voortgang kleiner dan 50%), conform de door de raad daarover vastgestelde richtlijnen. Dat wordt verderop bij de post “eerder vastgestelde bestemmingen” verwoord.

De voorziening negatieve grondexploitaties en MVA-gronden zijn ten opzichte van programmarekening 2021 € 12,5 miljoen positief gewijzigd.
De voorziening negatieve grondexploitaties neemt toe met € 11,8 miljoen. Dat komt door twee mutaties. Allereerst wijzigt het resultaat van de grondexploitatie de Vaart IV/VI van negatief naar positief, door de voorgenomen toevoeging van MVA gronden wijzigt van negatief naar positief. Hierdoor kan € 2,3 miljoen voorziening negatieve grondexploitaties vrijvallen. Ten tweede heeft de raad de nieuwe grondexploitatie Olympuspark vastgesteld (RV-46/2022). Deze grondexploitatie heeft een negatief resultaat van € 14,1 miljoen, waarvoor bij de vaststelling van de grondexploitatie een voorziening is getroffen. Daar staat tegenover dat in de voorziening MVA-gronden voor Olympuspark € 7,8 miljoen vrijvalt, en bovendien een specifieke reservering voor Olympuspark van € 6,4 miljoen eveneens vrijvalt.

De voorziening MVA gronden neemt af met € 24,4 miljoen. Deze vrijval van de voorziening is het gevolg van het in exploitatie nemen van de gronden bij Overgooi (RV-43/2022), Olympuspark (RV-46/2022) en de nog te nemen besluit omtrent de Stichtsekant en de Vaart IV/VI.

Het bedrag van de eerder vastgestelde bestemmingen is toegenomen ten opzichte van de programmarekening 2021. De belangrijkste mutatie betreft een toename van € 18,8 miljoen van de winstreservering voor grondexploitaties met een realisatiepercentage lager dan 50%.
Daarnaast is sprake van een vrijval van € 0,9 miljoen voor de onrendabele top van gebouwd parkeren bij Cascadepark West. De parkeeroplossing is nu meegenomen in de recent uitgeschreven tender van het project. Verder is er een verschuiving van hard vermogen naar zacht vermogen van de reservering onrendabele top gebouwd parkeren in Poort van € 4,5 miljoen. Door de sterke toename van de resultaten van de grondexploitatie Stadstuinen is het niet meer nodig de reservering vanuit de harde buffer af te dekken. Ten slotte is € 6,4 miljoen uit de reserve toegevoegd aan de voorziening negatieve grondexploitaties om het negatieve resultaat van Olympuspark te kunnen afdekken.

De risico’s van de negatieve grondexploitaties zijn licht toegenomen met € 2,0 miljoen ten opzichte van de stand bij de programmarekening 2021. Dit is toe te schrijven aan de nieuwe risico’s van de grex Olympuspark.

In de grondexploitaties is de afzet van gronden opgenomen op basis van realistische, maar wel ambitieuze verwachtingen. Zo wordt gewerkt aan voortdurende versnelling van de woningproductie en verhoging van de afzet van bedrijventerreinen. Mede doordat de marktomstandigheden gunstig zijn, verwachten we een hoge afzet van uitgeefbare gronden. Maar zeker is dat niet: de kans bestaat dat ergens in de komende tien jaar een omslag komt.
Als financiële achtervang wordt in het weerstandsvermogen daarom rekening gehouden met de effecten van het eerder beschreven voorzichtig scenario. Daarin houden we rekening met lagere grondverkopen en een hogere rente. De reserve in het harde vermogen om dit risico op te vangen in de negatieve grondexploitaties bedraagt € 5,6 miljoen voor de PB 2023 en is daarmee lager dan bij het MPGA 2022, toen de reserve € 5,9 miljoen bedroeg.
De omvang van deze reserve beweegt mee met de omvang van de grondexploitaties. Als gevolg van de verkopen in 2022 is het resterende risico in de lopende grondexploitaties eind 2022 logischerwijze lager dan dat begin 2022 was. Aan de andere kant is een nieuwe negatieve grex, Olympuspark, toegevoegd waardoor het risico toeneemt. Beide mutaties leiden tot een bepekte afname van de risico met € 0,3 miljoen.

Bij deze Programmabegroting 2023 zijn voorstellen om circa 52,6 ha grondvoorraad uitgeefbare bedrijventerreinen in exploitatie te nemen op Stichtsekant en De Vaart IV/VI. Dit is te verantwoorden op basis van de recente gesprekken met de ondernemingen en de grondreserveringen. Het uitgiftebeeld zou in de komende jaren echter nog kunnen wijzigen, waarbij het mogelijk is dat niet alle gronden binnen afzienbare tijd kunnen worden afgezet. Daarom reserveren we uit voorzichtigheid een deel van de vrijgevallen voorziening MVA-gronden. Dit bedrag is berekend op € 5,6 miljoen.