Grondbeleid

De woningmarkt in Almere is onverminderd zeer krap. Dat merken we duidelijk in de gerealiseerde verkoopprijzen van woningen. Ondanks de oplopende hypotheekrente in het afgelopen halfjaar en de geopolitieke onzekerheden zijn de woningprijzen namelijk gewoon doorgestegen. Het Kadaster meldde dat de gemiddelde verkoopprijs in Flevoland half 2022 met 21,7% is gestegen ten opzichte van een jaar eerder; een snellere stijging dan landelijk. 2022 is zodoende wederom een jaar met snel stijgende woningprijzen. Dat zet de betaalbaarheid verder onder druk.

De woningmarkt vertoont wel duidelijke tekenen van afkoeling. Zo zien we het aanbod van te koop aangeboden bestaande woningen flink groeien, en noteren makelaars minder bezichtigingen en minder biedingen per te koop staande woning. Dat leidt echter vooralsnog niet tot stabiliserende of zelfs dalende woningprijzen.
In de nieuwbouw merken we dat er nog steeds veel animo is voor woningkavels, zowel in de projectmatige markt als voor zelfbouwkavels. De haalbaarheid van woningplannen staat wel onder toenemende druk. In de afgelopen jaren zagen we dat de steeds maar stijgende verkoopprijzen veel plannen mogelijk maakten. Nu merken we dat projectontwikkelaars niet meer zomaar uitgaan van verder stijgende woningprijzen, terwijl de bouwkosten wel fors gestegen zijn. Ook zelfbouwers hebben daar last van.
Desalniettemin verwachten we het voor 2022 voorziene niveau van woningverkopen goeddeels te gaan halen. Er zijn een aantal projecten bij gekomen of versneld, en een aantal andere projecten is vertraagd. Kanttekening is dat in oktober 2022 een nieuwe uitspraak van de Raad van State wordt verwacht inzake het stikstof-dossier, die mogelijk gevolgen heeft voor de lopende gebiedsontwikkelingen.

Richtsnoer voor de woningplannen is het door de raad vastgestelde Stedelijk Woningbouwprogramma Almere (SWPA). De bestaande grondexploitaties passen vanzelfsprekend binnen het SWPA. Voor nieuw vast te stellen (ontwikkel)plannen is dit het uitgangspunt. Indien daarvan wordt afgeweken, wordt dat expliciet vermeld. Naar verwachting zullen in 2022 een aantal nieuwe ontwikkelplannen voor woningbouw aan de raad ter besluitvorming worden voorgelegd. Zo wordt onder meer gewerkt aan de planvorming voor Twentsekant.

Als uitvloeisel van het Coalitieakkoord Almere 2022-2026 wordt Pampushout deze bestuursperiode niet ontwikkeld. Dat leidt tot een substantiële afname van de voor de komende jaren verwachte kavelafzet. Omdat het nog geen vastgestelde grondexploitatie betrof, waren die aantallen nog niet in het MPGA verwerkt, en leidt dat in deze begroting dan ook niet tot een aanpassing van het programma. Wel heeft het gevolgen voor het SWPA. De verdere consequenties van het Coalitieakkoord voor de bouwplannen worden momenteel uitgewerkt en hierover zal separaat worden gerapporteerd, bijvoorbeeld in het kader van de Bestuurlijke Sturingsrapportage. In het eerstvolgende MPGA, dat gelijktijdig met de programmarekening 2022 wordt opgesteld, zullen alle gevolgen van het Coalitieakkoord in detail worden verwerkt.

Bij bedrijventerreinen merkten we al langer een sterke toename van partijen die concrete belangstelling hebben voor vestiging in Almere en daarover met de gemeente in gesprek zijn. Die toegenomen interesse zit op alle segmenten: zowel de reguliere gemengde bedrijventerreinen als Hogekant en Lagekant, als de bedrijventerreinen met een meer specifiek profiel als Stichtsekant (logistiek) en De Vaart IV/VI (hogere milieucategorieën).

Voor de logistieke kandidaten geldt dat die aanzienlijk meer werkgelegenheid genereren dan we eerder hadden verwacht. We houden bij de selectie van partijen rekening met de mate van werkgelegenheid die ze genereren, alsmede met onderwerpen als de stedenbouwkundige uitstraling en de mate van duurzaamheid.

De verwachting is dat de grondverkopen zoals opgenomen in het MPGA voor 2022 goeddeels gerealiseerd kunnen worden. Voor zover dat niet lukt, gaat het om beperkt uitstel door externe omstandigheden, zoals juridisch-planologische kwesties, nutsaansluitingen en dergelijke.

De raadsvoorstellen voor het in exploitatie nemen van MVA-gronden in De Vaart IV/VI en op Stichtsekant worden thans gereed gemaakt voor bestuurlijke besluitvorming. De Visie Werklocaties Almere 2022 (RV-99/2021) die op 3 februari door de raad is vastgesteld, vormt het beleidsmatige richtsnoer voor zowel lopende grondexploitaties als nieuwe planvorming.

Voor detailhandel geldt dat in de lopende grondexploitaties slechts een beperkt volume detailhandel is opgenomen, vooral op logische nieuwe locaties als de stadsdeelcentra van Poort en Nobelhorst.

In de kantorenmarkt is niet veel veranderd. Het is nog niet zeker wat de structurele gevolgen van de coronacrisis gaan zijn voor de behoefte aan kantoorruimte. Wel is duidelijk dat in Amsterdam de vraag naar courante kantoorruimte al enkele jaren groter is dan het aanbod, wat heeft geleid tot een flinke toename van de nieuwbouwactiviteit. In Almere heeft dit nog niet geleid tot een hogere marktvraag. De kantorenmarkt blijft ruim, met bescheiden transactievolumes en te hoge leegstand.

De verwachte marktvraag (omvang en kwaliteit) de komende jaren is te accommoderen in courante leegstaande panden op courante locaties (Almere Centrum, Gooisekant/Poort en Randstad). In de lopende grondexploitaties is nauwelijks kantoorruimte opgenomen.