Grondbeleid

Momenteel worden de volgende raadsvoorstellen voor nieuwe grondexploitaties opgesteld:

• Voor de locaties Oreganoweg/Wisselweg, tijdelijke woningen jongeren (Boomgaardweg/Youri Egorovweg) en voor Twentsekant/woningbouw zijn de ontwikkelingsplannen in voorbereiding. Ze worden naar verwachting eind van dit jaar of begin volgende jaar aan de raad ter besluitvorming voorgelegd.
• Voor de herontwikkeling van de locatie Meergronden in het Centrum van Almere Haven is de projectopdracht door de raad vastgesteld (RV-41/2022). Momenteel wordt gewerkt aan de uitwerking van de plannen. Het verwachte programma bestaat uit een school, gymzalen en woningen.

De financiële consequenties hiervan worden verwerkt nadat besluitvorming door de raad heeft plaatsgevonden. In de voorliggende Programmabegroting 2023 is hier nog geen rekening mee gehouden. De mutaties die bij deze Programmabegroting financieel wel zijn meegenomen betreffen het in exploitatie nemen van gronden bij De Vaart IV/VI en Stichtsekant. De raadsvoorstellen hiervoor worden dit najaar verwacht. Omdat deze mutaties het logische vervolg zijn van reeds eerder door de raad vastgestelde ontwikkelingsplannen, en omdat het gaat om een substantieel financieel effect, zijn deze wél verwerkt in deze begroting. Dat neemt niet weg dat de raad conform de reguliere werkwijze hiervoor nog separate raadsvoorstellen voorgelegd zal krijgen.

Daarnaast is in het coalitieakkoord afgesproken dat Pampushout in deze collegeperiode niet wordt ontwikkeld. Dit heeft directe financiële gevolgen, omdat de reeds gemaakte plankosten als verliespost moeten worden genomen. Dat is in deze Programmabegroting 2023 meegenomen ten laste van de algemene dienst.

De gemeente heeft met de Belastingdienst vaststellingsovereenkomsten (Vso’s) afgesloten voor het vraagstuk van vennootschapsbelasting (Vpb) bij het grondbedrijf. Op basis hiervan kunnen we goed voorspellen in hoeverre in de toekomst jaarlijks vennootschapsbelasting moet worden betaald over het fiscale resultaat van het grondbedrijf en kunnen we daarop anticiperen. Voor de grondexploitatieportefeuille zullen wij vanaf 2022 jaarlijks vennootschapsbelasting te moeten betalen. Dit komt door de hoge stijging van de grondwaarde en daarmee hogere fiscale winsten van afgelopen perioden. In het weerstandsvermogen wordt hiermee rekening gehouden.

Buiten de afgesloten Vso vallen nog drie gebieden binnen het stadscentrum te weten: Campus Windesheim (Blok 5.2), Koolzaadveld en Oostkavels, waar in de toekomst gebiedsontwikkelingen zijn voorzien. Hierover worden met de belastingdienst nog passende afspraken over gemaakt. Indien dit leidt tot wijziging in de verwachte belastingafdracht, zal dat in het MPGA worden verwerkt.

Het Didam-arrest van de Hoge Raad, dat bepaalt dat overheden bouwgrond als regel in concurrentie moeten uitgeven en dat één-op-één gronduitgifte slechts bij uitzondering mogelijk is, heeft zoals eerder gemeld geleid tot vertragingen in lopende gronduitgiften. In sommige gevallen is besloten gebruik te maken van de uitzonderingsmogelijkheden die de Hoge Raad schetst om voor lopende dossiers toch één-op-één gronduitgifte door te zetten. In uitzonderingsgevallen betekent het dat lopende uitgiftetrajecten moeten worden stopgezet. De gevolgen voor de geplande uitgiften en de hogere plankosten (waaronder extern juridisch advies) zijn zo goed als mogelijk in de voorliggende Programmabegroting verwerkt.

In het afgelopen halfjaar ontstond een complexe situatie rondom het dossier “ontplofbare oorlogsresten” als gevolg van nieuwe landelijke regelgeving. Dit heeft bij diverse gronduitgiften geleid tot vertraging en het leidt ook tot extra onderzoekskosten en mogelijk ruimingskosten. Deze gevolgen zijn zo goed als mogelijk in de voorliggende Programmabegroting verwerkt. Het Rijk neemt 68% van de kosten voor haar rekening.

De ontwikkeling van stikstof is nog gaande en de invloed op het gebiedsontwikkeling is nog onduidelijk. Op landelijk niveau speelt nog steeds de discussie of de huidige rekenmethode voor stikstof wel houdbaar is. In oktober 2022 zal de Raad van State een nieuwe uitspraak doen, die naar verwachting grote gevolgen kan hebben voor alle projecten in Nederland.

De effecten van de tot op heden bekende gerechtelijke uitspraken over stikstof zijn verwerkt in onze werkwijze en zijn onderliggend aan deze programmabegroting. Indien de te verwachten uitspraak van de Raad van State gevolgen heeft voor de gebiedsontwikkelingen, zal hierover separaat worden gerapporteerd.

Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. In het weerstandsvermogen van het grondbedrijf worden reserves getroffen voor deze risico’s. In elke grondexploitatie wordt rekening gehouden met specifieke projectrisico’s. Daarnaast worden marktrisico’s en macro-economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen.

In totaal zijn drie alternatieve scenario’s berekend te weten: Voorzichtig, Crisis-licht, en Crisis-zwaar. De belangrijkste parameters zijn lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit deze Programmabegroting 2023.

In het voorzichtige scenario liggen de afzet van woningbouwkavels structureel lager op 850 woningen. Dit is 36% lager dan het referentiescenario (PB2023). Bij de bedrijventerreinen is de afzet doorgerekend met 7 ha per jaar ( 70% lager). De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario, terwijl de rente met 2,0% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties een saldo van € 69 miljoen negatief, wat circa € 6 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag is reeds opgenomen in de berekening van het weerstandsvermogen.

In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 1 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan deze eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. Bij het scenario crisis-licht leidt dit tot een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 77 miljoen, en bij het scenario crisis-zwaar is dit € 85 miljoen. In deze bedragen zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat er van uit wordt gegaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat waardoor extra plankosten zullen ontstaan.

De benodigde voorziening in alle scenario’s kunnen worden opgevangen met de reeds eerder getroffen voorzieningen voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 58 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 64 miljoen). Het effect van de scenario’s lijkt dus beperkt. Dat komt omdat het aantal verlieslatende grondexploitaties relatief klein is. Het leeuwendeel van het risico zit in de winstgevende grondexploitaties. Daar hebben de scenario’s ook effect, maar niet in die mate dat ze omslaan van winstgevend naar verliesgevend.

We werken aan de verdere ontwikkeling van de risicoberekeningssystematiek.